Une maison blanche sur la Costa Blanca, un appartement à Barcelone, un pied-à-terre à Alicante loué quelques semaines l’été. Pour des dizaines de milliers de Français, l’Espagne reste la destination patrimoniale par excellence : soleil, prix encore raisonnables à côté de la Côte d’Azur, et une proximité qui rend le bien accessible en quelques heures de route. Mais derrière cette carte postale se cache une mécanique fiscale souvent négligée. Et elle est sur le point de changer.
Le signal vient d’une échéance précise : la déclaration dite Modelo 210, qui concerne tous les non-résidents propriétaires d’un bien en Espagne. Pour l’année 2025, elle devra être déposée avant le 31 décembre 2026. Rien d’inédit jusque-là. Ce qui l’est davantage, c’est le basculement attendu pour 2027, qui pourrait rebattre les cartes pour ceux qui n’y résident pas à l’année.
Le Modelo 210, cette obligation que beaucoup ignorent
Commençons par le cœur du sujet, parce qu’il est mal connu. Posséder un logement en Espagne sans y vivre ne dispense pas de déclarer. Loin de là. L’administration fiscale espagnole considère qu’un bien immobilier détenu par un non-résident génère un revenu — même s’il n’est jamais loué. C’est le principe du revenu immobilier imputé : l’État estime que votre résidence secondaire vous rend un service économique, et il le taxe comme tel.
Concrètement, le propriétaire doit remplir le formulaire Modelo 210, calculé sur la valeur cadastrale du bien. Si le logement est loué, ce sont les loyers réels qui entrent en jeu. S’il reste vide à votre disposition, c’est un pourcentage de la valeur cadastrale qui sert de base. Deux situations, deux calculs, mais une même obligation : déclarer, et payer.
Le point sensible tient au calendrier. La déclaration portant sur une année civile donnée se dépose l’année suivante, avec une échéance fin décembre. D’où cette règle à retenir : le Modelo 210 pour 2025 est à produire avant le 31 décembre 2026. Rater cette date, c’est s’exposer à des majorations et des intérêts de retard que le fisc espagnol applique avec constance.
2027, l’année où tout pourrait se durcir
Et c’est là que l’anticipation devient le maître-mot. Les propriétaires concernés doivent garder un œil sur l’horizon 2027, présenté comme l’année d’un changement fiscal d’ampleur pour les non-résidents. Le message est clair : ce qui vaut aujourd’hui ne vaudra plus nécessairement demain.
Pourquoi cette vigilance ? Parce qu’en matière fiscale, l’Espagne a montré ces dernières années qu’elle n’hésitait pas à ajuster son traitement des propriétaires étrangers. Le pays fait face à une crise du logement aiguë, avec des prix qui flambent dans les grandes villes et sur le littoral, portés en partie par les acheteurs étrangers et la location touristique. Madrid a d’ailleurs évoqué des mesures spectaculaires, dont une taxe pouvant aller jusqu’à 100 % de la valeur du bien pour certains acquéreurs hors Union européenne. Les Français, citoyens de l’UE, ne sont pas directement visés par cette dernière piste. Mais le contexte dit quelque chose : la fiscalité immobilière espagnole est entrée dans une phase de resserrement.
Il faut le dire sans détour : pour un résident fiscal français, posséder un bien en Espagne implique déjà une double vigilance. D’un côté, les obligations espagnoles via le Modelo 210. De l’autre, les règles françaises, puisque le patrimoine immobilier détenu à l’étranger doit être déclaré en France, et peut entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable est franchi. La convention fiscale entre la France et l’Espagne encadre ces situations pour éviter la double imposition, mais elle n’efface pas les démarches. Elle les coordonne.
Ce que les propriétaires ont intérêt à faire maintenant
Anticiper, ce n’est pas paniquer. C’est reprendre ses dossiers et vérifier quelques points avant que l’échéance ne se rapproche. Voici ce qui mérite attention dès aujourd’hui :
- Vérifier la valeur cadastrale de votre bien, base de calcul du revenu imputé : elle figure sur l’avis de l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), l’équivalent espagnol de la taxe foncière.
- Clarifier le statut du logement : occupé par vous, loué à l’année, ou loué en saisonnier. Chaque cas change le mode de déclaration et le taux applicable.
- Conserver une trace des loyers perçus et des charges déductibles, car les règles de déduction diffèrent selon que l’on est résident de l’UE ou non.
- Ne pas laisser filer l’échéance de fin 2026 pour l’année 2025 : c’est le piège le plus courant et le plus coûteux.
Pour les acheteurs du Maghreb qui lorgnent sur le marché espagnol — le Maroc et l’Algérie comptent parmi les pays dont les ressortissants investissent sur la côte méditerranéenne —, la nuance est de taille : ne pas être citoyen de l’Union européenne peut exposer à des règles plus strictes, voire aux mesures les plus dures évoquées par Madrid. Le détail du statut de résidence et de nationalité devient alors déterminant.
La prudence impose une dernière remarque. Les contours exacts de la réforme attendue pour 2027 ne sont pas encore figés dans le détail, et les intentions politiques ne se traduisent pas toujours telles quelles dans la loi. Raison de plus pour s’en remettre à un conseiller fiscal spécialisé dans le franco-espagnol avant toute décision — vente, mise en location, transmission. Un bien au soleil reste un plaisir. Mais c’est un plaisir qui se gère, dossier à l’appui, calendrier en main.
