Un logement qui se vend mal mais dont le prix ne baisse pas. Voilà le paradoxe qui résume à lui seul l’état du marché immobilier marocain en cette mi-2026. Dans l’ancien, les transactions reculent. Pourtant, les vendeurs s’accrochent à leurs étiquettes. Et dans le neuf, censé prendre le relais, l’équation ne fonctionne pas mieux : les aides publiques dopent la demande, mais elles ne suffisent pas à combler le fossé entre ce que les promoteurs affichent et ce que les ménages peuvent réellement payer.
C’est le constat dressé par Médias24 dans une analyse publiée début juillet. Un diagnostic qui dépasse la simple photographie conjoncturelle : c’est toute la chaîne du logement, du candidat à l’achat jusqu’au promoteur, qui se retrouve prise en étau.
L’ancien se fige, le neuf peine à décoller
Dans l’immobilier ancien, le scénario est classique en période de retournement : les acheteurs se font rares, les négociations traînent, et les vendeurs refusent d’ajuster leurs prétentions. Résultat, un marché qui se grippe. Les volumes chutent, mais la valeur faciale des biens tient bon. C’est ce qu’on appelle, dans le jargon, un marché « collant » : les prix résistent à la baisse même quand la demande s’effondre, tout simplement parce que peu de propriétaires sont contraints de vendre à perte.
Ce phénomène n’a rien de spécifiquement marocain. On l’a observé en France après 2022, quand la remontée des taux a fait fondre le nombre de transactions bien avant que les prix ne commencent à céder du terrain. La différence, c’est que le Maroc mise beaucoup sur le neuf pour absorber cette panne. Sauf que le relais ne vient pas.
Les dispositifs publics — notamment les aides directes à l’accession — soutiennent bien la demande. Mais soutenir la demande ne sert à rien si l’offre reste hors de portée. Or c’est exactement le problème : entre le prix de sortie d’un logement neuf et la capacité de financement d’un ménage moyen, l’écart reste béant.
Le vrai coupable : le coût de production
Pour comprendre pourquoi les promoteurs ne baissent pas davantage leurs prix, il faut regarder ce qui se passe en amont, sur les chantiers. Et là, deux forces poussent les coûts vers le haut.
La première, c’est la facture des matériaux et de la construction en général. Depuis plusieurs années, tout ce qui entre dans un bâtiment coûte plus cher, du ciment à l’acier en passant par le transport. Le promoteur qui achète aujourd’hui son terrain et lance son programme ne peut pas répercuter une baisse qu’il n’a lui-même jamais connue.
La seconde, plus insidieuse, c’est la pénurie de main-d’œuvre. Le secteur du bâtiment peine à recruter, et surtout à retenir des ouvriers qualifiés. Quand les bras manquent, deux choses arrivent : les salaires grimpent pour attirer les rares disponibles, et les délais de livraison s’allongent. Or dans l’immobilier, le temps, c’est de l’argent — chaque mois de chantier supplémentaire alourdit le coût final.
Additionnez ces deux facteurs et vous obtenez un plancher de prix que les promoteurs ne peuvent pas franchir sans vendre à perte. D’où le blocage. Les ménages ne suivent plus, mais les constructeurs ne peuvent structurellement pas descendre.
Qui paie la note ?
Dans ce bras de fer, il n’y a pas vraiment de gagnant. Les ménages voient s’éloigner l’accession à la propriété, ce marqueur social si fort dans les cultures du Maghreb, où posséder son toit reste souvent l’objectif financier d’une vie. Les promoteurs, eux, se retrouvent avec des stocks qui tournent mal et une visibilité brouillée sur leurs futurs lancements.
Et l’État ? Il finance des aides qui, faute d’agir sur les coûts de production, risquent de se transformer en simple béquille. Une subvention à l’achat qui ne fait pas bouger l’offre finit trop souvent par soutenir les prix plutôt que le pouvoir d’achat. C’est un piège budgétaire connu : on injecte de l’argent public dans un marché contraint par l’offre, et une partie de cet effort part en fumée.
Il faut le dire clairement : tant que le nœud du coût de construction et de la main-d’œuvre ne sera pas desserré, aucun dispositif de demande ne fera de miracle. C’est côté production que se joue le déblocage, pas côté chèque.
Ce qu’il faut surveiller dans les prochains mois
Plusieurs signaux méritent l’attention de qui suit ce marché. D’abord, l’évolution des délais de livraison : s’ils continuent de s’allonger, c’est que la pénurie de main-d’œuvre s’aggrave et que les coûts vont rester élevés. Ensuite, la question de savoir si les prix de l’ancien finiront par plier — car un marché figé ne le reste jamais éternellement. À un moment, soit les vendeurs cèdent, soit les transactions restent atones durablement, ce qui gèle la mobilité résidentielle de tout un pays.
Enfin, il faudra observer si les pouvoirs publics ajustent leur stratégie, en passant d’une logique de soutien à la demande vers une action plus directe sur les coûts — formation aux métiers du bâtiment, incitations à la production, révision des charges. Sans quoi le neuf continuera de promettre sans tenir.
Le marché immobilier marocain n’est pas en crise ouverte. Il est bloqué, ce qui est parfois pire : personne ne perd brutalement, mais personne n’avance non plus. Et un marché qui n’avance pas, dans un pays où la démographie continue de pousser à la porte du logement, c’est une tension qui ne demande qu’à se transformer en problème structurel.
